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10/7/24

Der Mietkauf

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22 January 2021

Hier erfährst du, was ein Mietkauf von Wohneigentum ist, welche unterschiedlichen Formen es gibt und welche Fragen sich potenzielle Mietkäufer stellen sollten.

Was ist Mietkauf?

Der Mietkauf ist eine Möglichkeit, um sein Eigenheim zu erwerben. Dabei geht es jeweils darum, dass eine zukünftige Eigentümerin ihre Immobilie zunächst als Mieterin bezieht, jedoch bereits mit der klaren Absicht, diese später zu erwerben.

Wie bei der «normalen Miete» beziehst du also beispielsweise eine Wohnung, die (noch) nicht dir gehört und unterzeichnest dementsprechend einen Mietvertrag. Zusätzlich erhältst du jedoch das Recht, diese Wohnung zu erwerben. Nachfolgend zeigen wir dir unterschiedliche Möglichkeiten auf, wie dieser Kaufprozess gestaltet werden kann.

Was sind die rechtlichen Grundlagen?

Das Kaufrecht

Der Kaufvertrag kann hierbei grundsätzlich beliebig ausgestaltet werden. Das Kaufrecht ist daher eine sehr «flexible» Variante, um eine Mietkauf-Transaktion durchzuführen:

  • Der Mieter erhält mittels eines Kauf(-rechts)-Vertrages die Option, die Immobilie während einer gewissen Zeit zu erwerben.
  • Der Kaufpreis kann bereits im Voraus festgelegt oder es kann vereinbart werden, dass dieser zum vereinbarten Zeitpunkt durch einen spezifischen Dritten festgelegt wird.
  • Das Kaufrecht muss nicht (kann aber) im Grundbuch vorgemerkt/eingetragen werden.
  • Bei einer Eintragung wird das Recht auf allfällige Dritterwerbende übertragen.
  • Bei einer Eintragung beträgt die maximale Dauer der Vormerkung 10 Jahre.

Das Rückkaufsrecht

Beim Verkauf besteht die Möglichkeit, ein Rückkaufsrecht einzuräumen. Das Rückkaufsrecht ist ein Kaufrecht, dass als solches dann bezeichnet wird, wenn die Berechtigte selbst Eigentümerin der Immobilie war und sich das Kaufsrecht anlässlich des Verkaufes einräumen lässt. Ein solches Rückkaufsrecht kann für 25 Jahre vorgemerkt und im Grundbuch eingetragen werden.

Das Vorkaufsrecht

Dadurch erhält die Berechtigte die Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben, wenn die Eigentümerin dieses an Dritte verkaufen will. Es wird zwischen dem «limitierten» und dem «unlimitierten» Vorkaufsrecht unterschieden:

  • Das limitierte Vorkaufsrecht fixiert den Kaufpreis der Immobilie im Voraus.
  • Das unlimitierte Vorkaufsrecht enthält keinen fixierten Kaufpreis, ist jedoch auch ohne öffentliche Beurkundung gültig.
  • Ein Vorkaufsrecht kann für maximal 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.

Worauf muss ich sonst noch achten?

Nebst den rechtlichen Aspekten solltest du dir als potenzielle Mietkäuferin u.a. folgende Fragen stellen:

  • Ergeben sich daraus finanzielle Vorteile für mich? Etwa durch die Anrechnung eines Teils der Miete oder einer Partizipation an der Wertentwicklung bei steigenden Preisen?
  • Was passiert, wenn mir etwas Unvorhergesehenes geschieht? Zum Beispiel im Falle eines Ablebens, einer Scheidung oder von Arbeitslosigkeit; was geschieht mit der Anzahlung?
  • Können sich aus dem Mietkauf auch finanzielle Nachteile ergeben? Beispielsweise durch höhere Mietkosten oder fehlende Preisfixierung?

Fazit

  • Mietkauf kann Wohneigentum zugänglicher und erschwinglicher machen.
  • Insbesondere Personen, die (noch) nicht die notwendigen Eigenmittel haben, respektive zu wenig, um als «tragbar» zu gelten, können vom Mietkauf profitieren.
  • Durch Mietkauf entsteht die Möglichkeit, sein Eigenheim zu dem Zeitpunkt zu beziehen, in dem Bedürfnis und Nutzen am grössten sind (bspw. bei der Gründung einer Familie).
  • Aufgrund der flexiblen Vertragsgestaltung kann der Mietkauf finanziell sehr attraktiv sein.
  • Der Mietkauf ist in der Schweiz noch selten anzutreffen und selbst unter Anwälten, Bankangestellten und Notaren weitestgehend unbekannt. Bei Fragen stehen wir dir daher mit unserer Expertise gerne zur Seite.

fair bridge’s höchstes Anliegen ist es, den Mietkauf erfolgreich abzuschliessen und dir so zu deinem Eigenheim zu verhelfen. Damit dies geschehen kann, ist es wichtig, dass du dein Budget vorgängig sorgfältig planst. Gerne unterstützen wir dich dabei und beantworten dir alle offenen Fragen rund um das Thema Mietkauf.

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